- Pintar, mejorar iluminación, despejar espacios y corregir pequeños desperfectos puede transformar la percepción de una vivienda sin reforma integral.
- La eficiencia energética forma parte de la presentación del inmueble; su calificación debe figurar en anuncios y entregarse en compraventa.
Preparar una vivienda antes de ponerla a la venta no tiene por qué implicar una reforma completa. Algunas actuaciones relativamente sencillas pueden mejorar su presentación, facilitar que los posibles compradores visualicen el espacio y evitar que pequeños desperfectos se conviertan en argumentos para negociar el precio a la baja.
El conocido como home staging parte precisamente de esa idea: presentar la vivienda de una forma neutra, ordenada y atractiva que permita al mayor número posible de interesados imaginarse viviendo en ella. Este tipo de preparación busca mejorar especialmente el impacto de las fotografías y de las visitas presenciales.
No todas las mejoras tienen, sin embargo, el mismo sentido antes de una venta. Cambiar una cocina completa, renovar todos los suelos o realizar una reforma estructural puede exigir una inversión difícil de recuperar. Antes de llegar a ese punto existen intervenciones mucho más pequeñas que pueden modificar notablemente la percepción general del inmueble.
Pintar las paredes puede transformar la primera impresión
Una de las actuaciones más evidentes es renovar la pintura cuando las paredes presentan manchas, roces, colores muy intensos o diferencias producidas por muebles y cuadros.
Los tonos neutros suelen facilitar además que el espacio resulte menos condicionado por los gustos de sus actuales propietarios. El objetivo no consiste tanto en decorar la vivienda como en eliminar elementos que puedan distraer al visitante de sus características principales.
En viviendas con poca luz natural, una pintura clara también puede ayudar a aprovechar mejor la iluminación disponible y mejorar el aspecto de las fotografías del anuncio.
Reparar pequeños desperfectos antes de enseñar la vivienda
Una persiana que no funciona, un grifo que gotea, una puerta que roza o un enchufe desencajado pueden parecer cuestiones menores para quien lleva años viviendo en una casa. Para alguien que la visita por primera vez pueden transmitir una impresión distinta: la de una vivienda que necesita más trabajos de los inicialmente previstos.
Antes de realizar las fotografías y comenzar las visitas resulta conveniente revisar aquellos desperfectos visibles que pueden solucionarse sin una intervención importante.
No se trata de ocultar problemas relevantes, sino de evitar que elementos de mantenimiento básico sin resolver empeoren innecesariamente la impresión del conjunto.
La iluminación puede cambiar cómo se perciben las habitaciones
Una vivienda oscura, con bombillas fundidas o con diferentes temperaturas de luz en una misma estancia puede resultar menos atractiva incluso aunque tenga unas buenas condiciones naturales.
Limpiar ventanas, abrir completamente persianas y cortinas durante las visitas y revisar los puntos de iluminación son actuaciones sencillas. También conviene comprobar que ninguna estancia dependa exclusivamente de una luz insuficiente.
La iluminación adquiere todavía más importancia en las fotografías, ya que estas suelen constituir el primer contacto del comprador con el inmueble.
Menos muebles para que pueda apreciarse mejor el espacio
Un salón grande puede parecer considerablemente más pequeño cuando contiene demasiados muebles. Lo mismo ocurre con dormitorios, pasillos y recibidores llenos de objetos.
Retirar temporalmente mobiliario innecesario permite mostrar mejor la superficie disponible y facilita la circulación por la vivienda.
La misma lógica se aplica a encimeras, mesas, estanterías y otros espacios que acumulan objetos cotidianos. Una casa excesivamente vacía tampoco tiene por qué resultar más atractiva, pero reducir el ruido visual ayuda a que sean las propias habitaciones las protagonistas.
Despersonalizar sin convertir la vivienda en un espacio frío
Fotografías familiares, colecciones, recuerdos o una decoración muy específica forman parte de la vida normal de una casa. Sin embargo, una acumulación elevada de estos elementos puede dificultar que otra persona visualice la vivienda como propia.
El home staging utiliza habitualmente una presentación más neutra precisamente para ampliar el número de compradores que pueden sentirse cómodos con el espacio. Idealista recoge entre las ventajas asociadas a esta técnica una mejor presentación tanto en fotografías como durante las visitas y una mayor facilidad para que el comprador visualice el potencial del inmueble.
Eso no obliga a eliminar completamente la personalidad de la casa. Basta normalmente con reducir aquellos elementos especialmente particulares o visualmente dominantes.
Cocina y baño: limpieza y pequeñas mejoras antes que una reforma precipitada
Cocina y baño suelen concentrar algunos de los elementos que más rápidamente muestran el paso del tiempo.
Cambiar tiradores deteriorados, sustituir juntas ennegrecidas, reparar silicona, mejorar la iluminación o renovar pequeños accesorios puede actualizar su aspecto sin desmontar muebles o instalaciones.
Una reforma completa inmediatamente antes de vender debe valorarse con más cautela. El comprador puede preferir otra distribución, otros acabados o incluso plantearse una reforma propia, por lo que una inversión elevada no garantiza por sí sola que pueda trasladarse íntegramente al precio de venta.
La eficiencia energética también cuenta al anunciar la vivienda
Hay además una mejora que va más allá de la estética. La eficiencia energética forma parte de la información que recibe un posible comprador.
La normativa española obliga a incluir la etiqueta de eficiencia energética en las ofertas, promociones y anuncios destinados a la venta o alquiler de edificios y viviendas. Además, cuando se formaliza la compraventa de una vivienda existente debe anexarse al contrato una copia del certificado energético debidamente registrado y su correspondiente etiqueta.
El propio certificado incorpora recomendaciones sobre posibles intervenciones técnicamente viables para mejorar la eficiencia del inmueble, entre ellas actuaciones relacionadas con la envolvente del edificio o sus instalaciones.
Por ello, si antes de vender se plantean mejoras como sustituir ventanas, mejorar aislamiento o renovar determinados equipos, puede tener sentido estudiar también su repercusión energética.
El certificado tiene con carácter general una validez máxima de diez años, aunque cuando la calificación obtenida es G la validez máxima se reduce a cinco. El propietario puede actualizarlo voluntariamente cuando se hayan producido cambios que puedan modificar la calificación.
La entrada de la vivienda también forma parte de la visita
La primera impresión no comienza necesariamente en el salón. El recibidor, la puerta de entrada e incluso el recorrido inmediato hasta las principales habitaciones condicionan los primeros minutos de una visita.
Eliminar obstáculos, disponer de una iluminación suficiente y cuidar especialmente esa primera zona permite que la presentación del inmueble sea coherente desde el principio.
En viviendas con terraza, patio o balcón ocurre algo parecido. Un espacio exterior lleno de objetos almacenados puede parecer más pequeño de lo que realmente es. Bastan en muchos casos unos pocos elementos para mostrar con mayor claridad qué uso podría tener.
No todas las viviendas necesitan las mismas mejoras
El punto de partida es determinante. Una vivienda reciente y bien conservada puede necesitar únicamente orden, limpieza y una presentación fotográfica adecuada. Otra con años sin mantenimiento puede requerir pintura, reparaciones y alguna intervención adicional.
Por eso, antes de invertir una cantidad importante conviene distinguir entre tres tipos de actuaciones: las que corrigen un problema evidente, las que mejoran la presentación y aquellas que constituyen realmente una reforma.
Las dos primeras pueden realizarse normalmente con inversiones más contenidas. En cambio, una reforma importante debería valorarse teniendo en cuenta el estado del mercado, el precio de viviendas similares y la diferencia que podría existir entre vender el inmueble en su estado actual o después de realizar las obras.
Preparar mejor una vivienda no garantiza por sí mismo un determinado precio de venta, pero sí permite que el comprador valore el inmueble por sus características y no por pequeños defectos, exceso de objetos o una presentación deficiente que podrían haberse solucionado antes de ponerlo en el mercado.
